2012年9月15日 星期六

將軍澳地鐵十年論(3)

人都總是有捨遠求近之傾向,除非遠的一區能夠有完善的交通網,否則說什麼都是假。不管哪個情況,交通網絡對於一個城市而言,就好比人體的循環系統一樣,是大命脈。而城市裡每一區域,其租值之高低,都是取決於交通網絡。總而言之,要把人口伸延至廣大地區,一定要有完善交通之配合──最重要是能否有辦法,把人流、物流於短時間內送抵市中心。

舉例全世界城市的機場都是位處市郊。那機場的交通,自自然然少不了有高速公路的份。何也?因為由機場入市區,需要的是時間,而時間也是成本之一部分。而有些城市,地鐵甚至是直達機場。

住宅區也同樣。再拿深圳作例子,大部分深圳人都是居於布吉。要使人口不過分集中於布吉,其他區域的交通網,便必須要開發。看現在的深圳地鐵的網絡,已可見一斑。

又如日本的東京,大家可能看過漫畫《蠟筆小新》,主角小新一家人是居於日本的埼玉縣。而此縣是鄰近東京的一個市郊。而小新的父親每天到東京市上班,都是乘坐連接埼玉縣的地鐵。雖然是漫畫有虛構成分,但故事背景卻是真真實實──另一個靠近東京市的千葉縣,也一樣是東京的住宅區。兩個縣除了住宅區,還是東京一眾工廠的所在地。到過日本的朋友倘到千葉縣,會知道沿海一帶是有一連貫的鋼鐵廠、化工廠。何以要建在千葉縣,而非在東京市中心?答案是,相對於東京市,千葉縣的地租是廉宜些。而剛好地,有不少高速公路和鐵路連接周邊地區。

因之按此一邏輯,要作物業投資,交通因素才是首要考慮。這是因為,要把手上的物業租出,便必先要告訴對方,自己的房子位置有多好,交通有多方便。交通不便,物業要租出去,是難於登天的。

深圳的樓市在國內一眾城市中是數一數二的。然而並非任何一個深圳物業都是搶手貨。好些報道稱,在一些沒地鐵覆蓋的區域,物業的租出率,迄今也沒超過三成。

也因此,倘一個地區沒太多人搬入,那很有可能,是該區交通不夠好。