2017年3月25日 星期六

住屋問題惡化元凶

嚴格說來,香港房屋問題越搞越嚴峻,是有點奇哉怪也:過去幾十年香港拚命建公屋,又搞什麼居屋、夾心屋之類,然揆諸世界各地,像香港那種大規模公營房屋政策,甚為少見。最起碼,沒見過美國如何搞;日本也不見有。但紐約、東京住屋問題,對比香港,倒還好些。

即使不說遠者,一河之隔的深圳,也沒什麼公屋政策:政府興建的房屋,基本給公職人員住,非予民間,且數目不多。然民間居住的面積,亦比香港為大,且普遍還有露台。

由此可見,靠政府建屋,是無法解決住屋問題。正好相反,公營房屋制度,是住屋問題惡化元凶

公營房屋制度本身有很大缺陷,蓋因最大問題是,居民要住哪個屋村、屋苑,哪層樓哪個單位,沒法選擇,而選擇是政府安排。政府安排通常都不可能,滿足居民實際情況。比如某人在港島工作,政府卻編派那人到大嶼山,且還要是大澳:如是者,如何上班?

另一方面,建公屋需要找地。但找來的那些地,其實也可用作私人樓。私人樓倘越建越多,按理,也有助穩定市場。公屋制度實際,就是搞破壞,破壞如此調整機制。舉例:赤柱也有公屋,然該公屋用地,拿出來拍賣,赤柱樓盤供應,一樣會增加。同時赤柱屬高級住宅區,賣地出去賺得的收入,理應不少。拿來建公屋,一來少了潛在大筆收入,二來又要不停負擔費用管理,擺明賠本決策。

而倘細心去看,必會發現即使是市區的公屋,很多都是如此模式:佔一大塊土地,幾棟大廈圍繞一個商場,而公園,則也是另外空間建。私人樓則不然:底層一個商場,對頂則是大廈,商場頂與大廈底之間,則設公園。前者與後者比,哪個浪費空間?不言而喻也。而這些空間,再拿來建樓,一樣也增加供應。

也即是說,越是大搞公營房屋,住屋問題就越是無法解決。倘真的能,美、日或其他國家,一早大搞矣。

2017年3月10日 星期五

特首簡評

有朋友問,如何看梁特首離任?問題很難答,然綜觀起來,似是梁一己之意思。至於究竟什麼原因離職,則恐只有梁本人才知道。個人覺得,既然是當事人主動在先,則無需作什麼猜測。

但倘要評價一下梁特首,也無不可──其他政策牽涉者複雜,在此不論。惟只要單單一窺房屋政策,筆者認為,已可略評一二。

筆者曾說當前樓價問題的關鍵是利率:簡言之,是利率太低,導致資金過剩,引發投機炒作。倘壓抑樓價,利率問題,實不能迴避也。然要把利率上調,在香港,則必涉及聯繫匯率制度:在聯繫匯率下,香港利率是跟著美國走,而不能自主。而要利率自主,則改動聯繫匯率,則不能不做也。換言之,一味堅持聯繫匯率,原封不動,則樓價,不用指望穩定下來。

梁特首的問題是:他把重點視作供應不足,而非利率。他以為只要多找地建樓,就可解決問題。倘放在六、七十年代,那是正確,蓋當年香港人口之增速,確是非常恐怖;然今日香港人口增長幅度,根本難與當年可比。按道理,撇除資金過剩問題,單看人口,樓價就算升,也不至於失控。但現在問題是利率過低,倘單單推出土地就可平抑樓價,未免想得太簡單:因資金太濫,就算住宅供應再多,也沒用。

也即是說,梁特首是用了過時方法解決問題。即使他多有心、多勤務,因用錯方法,欲有成效,當緣木求魚也。

有心是有,但為政者有心尚是其次,重要是政績。而要有政績,關鍵是懂對症下藥。而此點上,梁就大失所望矣。