2016年7月22日 星期五

工廠地轉用途之議(2)

在說到市區工廠區後,新界又如何?像荃灣、沙田等區,也有些舊工廈,然在轉用途時,尚需與鄉郊之貨櫃場、倉庫等地,一併考量。

1) 荃灣一帶工廠區,相對既多且分散,有荃灣西約(稱大涌工業區,畸寶總台正在此),亦有荃灣東約(姑且叫楊屋道工業區),且撇除此兩區,尚有些零星工廈。具體看法是:大涌工業區,全改建成商廈,只有毗鄰灣景花園、麗城花園一、兩幢,用地轉作住宅,建私人樓。而大涌工業區對出,為愉景新城,而後者有天橋連接地鐵站,則在全改建成商廈時,建一條天橋,連接愉景新城至大涌工業區。

至於楊屋道工業區,重建時,建議與福來村重建一併考慮:楊屋道工業區土地,抽一部分興建公屋,以安置福來村居民。而原福來村土地,則因毗鄰地鐵站,轉作商業用途,興建商廈,而楊屋道工業區公司,則大可搬至此。興建新公屋後,楊屋道工業區餘下土地,則用來建私人樓。

2) 葵涌工業區用地也與荃灣一樣,甚為分散,更改土地用途時,亦要按土地位置,以作斟酌:大連排道一帶,毫無疑問,該全重建成寫字樓,蓋因此帶屬地鐵沿線,搞商業區,相對容易;北葵涌一帶工廠區,抽向北一邊土地,作住宅用,南邊因毗鄰大連排道,改建成商廈。

葵芳以南工廠區,因近地鐵葵芳站、荔景站,亦全改建成商廈;至於永基路一帶,則皆改建成貨倉大廈──一來隔鄰是墳場,景觀不佳,二來離鐵路車站,有很大距離。

3) 火炭工廠,建議九成改建為商廈──原因是火炭乃東鐵沿線,交通甚方便,把之改造成商業區,未嘗不可。

4) 大圍一邊有小型工廠區,其土地,轉作住宅用途──主因是離東鐵車站較遠,且近河畔,重建為住宅較佳。

5) 屯門工廠區,可作如是辦──一小部分改建成商業區,即建寫字樓大廈,一來因毗鄰西鐵站,有鐵路出入,另一方面因有西部通道,來往內地便捷。而餘下大部分,改為物流中心,形式大概是高樓大廈,但用作倉儲、貨運,同時亦讓物流公司作寫字樓。尤其市區有類似物流大廈,當重建成商廈時,原來物流公司,大可搬至屯門。

6) 粉嶺、上水工業區,大可全轉為寫字樓──不消說,是與內地貿易有關。

朋友也會問,原來的工廠如何辦?目前鄉郊尤其是新界北,有不少貨櫃場,主要是因應九十年代,內地對貨櫃運輸需求龐大。然今內地早已有鹽田港,或其他港口,不需要香港轉運貨櫃。原來貨櫃用地,大可抽一部分,建成新工業村,安置受影響工廠,當中也包括市區。筆者想到可興建兩個:

其一是天水圍、流浮山一帶,貨櫃場最集中,故一部分土地,可闢作工業村。附近天水圍有不少公屋,其居民,大可作工廠之人力來源。如此則可讓天水圍居民,不用長途跋涉地上班,當區就業也可。

其二是文錦渡、蓮麻坑一帶,亦有貨櫃場,抽一部分闢成工業村。新界北有不少屋村屋苑,附近居民,到這些工廠上班,就能當區就業。

2016年7月15日 星期五

工廠地轉用途之議(1)

說到舊工廠大廈問題,一句話,問題不在防火本身,而是土地用途:舊式工廈光是翻新,實非良策,反而拆卸另建新樓,成本效益更大。但在拆卸改建之際,尚應把土地規劃一併考慮。

何也?儘管市區用地緊絀,然正因緊絀,土地如何用,誠重中之重。像不少工業區,今日香港工廠,早已出走大半,剩下之工廠大廈留著不用,誠屬浪費。但在清拆之時,實應平衡一下,究竟土地如何用,比如一些地區能否轉作商業?又或者,轉作住宅好不好?

說到此朋友或會問,具體該如何辦?本文主旨,正在於此。

1) 柴灣工廠區,建議九成轉住宅,如柴灣地鐵站一帶工廠區,應全部拆卸,近地鐵站部分地皮,賣出去建私人屋苑,同時一小部分,用來興建公屋。而柴灣東工廠區,因近海,海濱土地,可拿來建私人樓,一如藍灣半島;而不近海部分,因價值相對較低,則興建公屋。也有對應例子,小西灣村正是。

把柴灣工業地轉住宅,是因柴灣屬港島區,離中環商業區,極其量十公里,相當於沙田至九龍,上班距離尚算合理,對上班族,尚有些吸引力。倘用作建寫字樓,首先問題是不方便上班族──除柴灣居民,沒人不嫌位置偏,需知顏成坤兒子,也曾嫌柴灣遠,而寧可在中環租酒店作寫字樓。且對公司本身,平日出入也不方便。

2) 黃竹坑工業用地,也同樣,九成轉作住宅用:因毗鄰海洋公園、遊艇區,黃竹坑土地,可全轉作建私人屋苑。尤其是當地鐵南港島線通車,中環上班者,住黃竹坑,基本一、兩個站距離,夠方便也。與柴灣一樣,黃竹坑作寫字樓,平日出入甚不方便,筆者發覺說到廠房空置率,黃竹坑,應是數一數二,而究其因,應是出入問題吧。

3) 觀塘工廠用地,可全部轉作商業用──主要是讓東九龍、將軍澳居民,以至沙田居民就業用,蓋此三區居民,倘到觀塘上班,會較就腳。

4) 新蒲崗工廠地,亦可全改建為寫字樓──除方便東九龍、將軍澳、新界東居民,一個原因是沙中線通車後,其中鑽石山站,可視作連接新蒲崗用。

5) 油塘一帶工廠,建議全轉作住宅用,蓋因公司在油塘駐腳,出入不太方便。且改建成住宅,可方便於市區上班之上班族,起碼到觀塘上班,乘地鐵,僅一、兩個站距離。

6) 大角咀、土瓜灣工廠,由於工廈較零星,且位置較偏,亦大可轉作住宅用。且長遠看,因有鐵路來往中環,重建後之住宅,對上班族,亦具吸引力。

7) 深水步區,包括荔枝角、長沙灣等,只需保留荔枝角工廠區,而此工廠區,全數改建成商廈。而長沙灣一帶有零星工廠大廈,則重建成屋苑較佳

或者朋友會問,像柴灣、黃竹坑土地轉住宅樓,那原來公司如何辦?倘是寫字樓,撇除柴灣、黃竹坑,港島區,實不乏寫字樓供應。但工廠的話,以港島土地之緊,留在港島實沒意思,且也看不出有非留在港島不可之因由。換言之,即使搬到新界,亦非下下策也。至於大角咀、土瓜灣、油塘、長沙灣,情形也同樣:對寫字樓,觀塘、新蒲崗、荔枝角,重建後之商廈,應能滿足需求,而工廠、貨倉這些,搬到新界就可。

放榜選科之聯想

中學放榜,成績過關之學生,開始為大學選科而煩惱。有報導指一半狀元郎,選科首選是醫科,其次為法律。似乎當醫生、當律師,為優等生心頭好,已屬鐵律──亦有人認為反映學生心態功利。

筆者不反對功利──功利不一定是錯,最大問題是眼望鼻。眼望鼻者,短視也。筆者也發覺學生選科時,著眼點,皆只限未來短短幾年。然看前景安能如此?比如有些人說,未來幾年有幾萬個山邊斜坡要維修,讀工程有前途,於是大家一窩蜂選。但即使未來幾年,真的需要大量工程師修斜坡,那幾年後如何?問題就在此。

早些年資訊科技熱潮亦如是:一時間也有很多人報讀資訊科技,但若干年後,資訊科技業在香港,不成氣候,選讀者,明顯押錯注矣。

選科時倘要看前景,眼光理應放長些:以醫科為例,不論何時何地,也不論未來多少年,社會都需要醫生。選醫時按此判斷,才是正途。其他也是:倘某專業未來幾十年,都看不到前景,就不選讀;未來幾十年都有一定需求,那就選讀。此正是用長遠眼光作判斷。

然從另方面想,目光如豆,短視太過,確是香港人普遍毛病。在某程度影響了學生選科,亦屬自然。即使不看選科,其他事情也是──就如投資,不過是因眼前很好賺,並沒想過長遠,收益能否保持。而更糟者,是大家只看到一些賺錢個案,卻輕視事實上有更多例子,是賠錢。猶記得九七年時,樓價大升之際,很多人搶著入市,彷彿不買就很吃虧的。然其後樓市逆轉,大暴挫,買樓者才發覺,買樓是可以迫人跳樓!在股市一度升三萬點時,股民亦一度亢奮,但在當時買入股票者,到現在,也等不到恢復三萬點之一日。

社會風氣既如是,則學生如何取態,實難以苛責也。