2018年12月18日 星期二

樓市,退潮,裸泳

筆者一直認為買樓是不同於買醬油,但問題是很多人在買樓時,都非經慎重考慮,結果真的當成買瓶醬油般。如是者跌市時,就一如直墮地獄般,痛苦無比也。

什麼意思?試想既然花大筆錢買樓,多少會希望該單位,能為自己帶來回報。而傳統上買樓,都是旨在收租而已——租金收入當然是回報。而樓盤能否以好價租出,就端視乎物業之位置。一般來說,市區之單位是較易租出,因租客需求大也,而偏遠地區,通常很少人選擇租來住。

巴菲特說過一句話,謂在退潮後,往往才能見到誰在裸泳。應用在樓市此說也應驗:倘若朋友買了一單位,位處偏遠地區如大嶼山,一跌市時,不論轉手或放租,皆難乎其難也;市區的話,不論樓市升跌總會有人租,如是者價格再跌終有個譜。地皮也是:市區地皮永遠有人搶,反之則另一回事矣。

何以市區單位總是搶手?上班方便為主因,而另一方面,市區商業活動頻繁,購物也選擇多,偏遠地區就沒如此方便矣。

按其實很多國家都是如此:美國紐約曼哈頓區舊樓,經常有地產商收購重建,蓋因核心地段也;偏遠一些如布朗克斯區,則地產商興趣缺缺。而一河之隔之深圳,大多數人都居於布吉,因近羅湖區也;遠離羅湖者如龍崗區,入住率一半也不到。哪裡樓盤較保值?不言而喻也!

因之香港樓市是升是跌尚是其次,重點是一旦下跌,像沙頭角、天水圍、大嶼山這些,受災肯定最大——應驗了巴菲特那句老話。