2016年7月15日 星期五

工廠地轉用途之議(1)

說到舊工廠大廈問題,一句話,問題不在防火本身,而是土地用途:舊式工廈光是翻新,實非良策,反而拆卸另建新樓,成本效益更大。但在拆卸改建之際,尚應把土地規劃一併考慮。

何也?儘管市區用地緊絀,然正因緊絀,土地如何用,誠重中之重。像不少工業區,今日香港工廠,早已出走大半,剩下之工廠大廈留著不用,誠屬浪費。但在清拆之時,實應平衡一下,究竟土地如何用,比如一些地區能否轉作商業?又或者,轉作住宅好不好?

說到此朋友或會問,具體該如何辦?本文主旨,正在於此。

1) 柴灣工廠區,建議九成轉住宅,如柴灣地鐵站一帶工廠區,應全部拆卸,近地鐵站部分地皮,賣出去建私人屋苑,同時一小部分,用來興建公屋。而柴灣東工廠區,因近海,海濱土地,可拿來建私人樓,一如藍灣半島;而不近海部分,因價值相對較低,則興建公屋。也有對應例子,小西灣村正是。

把柴灣工業地轉住宅,是因柴灣屬港島區,離中環商業區,極其量十公里,相當於沙田至九龍,上班距離尚算合理,對上班族,尚有些吸引力。倘用作建寫字樓,首先問題是不方便上班族──除柴灣居民,沒人不嫌位置偏,需知顏成坤兒子,也曾嫌柴灣遠,而寧可在中環租酒店作寫字樓。且對公司本身,平日出入也不方便。

2) 黃竹坑工業用地,也同樣,九成轉作住宅用:因毗鄰海洋公園、遊艇區,黃竹坑土地,可全轉作建私人屋苑。尤其是當地鐵南港島線通車,中環上班者,住黃竹坑,基本一、兩個站距離,夠方便也。與柴灣一樣,黃竹坑作寫字樓,平日出入甚不方便,筆者發覺說到廠房空置率,黃竹坑,應是數一數二,而究其因,應是出入問題吧。

3) 觀塘工廠用地,可全部轉作商業用──主要是讓東九龍、將軍澳居民,以至沙田居民就業用,蓋此三區居民,倘到觀塘上班,會較就腳。

4) 新蒲崗工廠地,亦可全改建為寫字樓──除方便東九龍、將軍澳、新界東居民,一個原因是沙中線通車後,其中鑽石山站,可視作連接新蒲崗用。

5) 油塘一帶工廠,建議全轉作住宅用,蓋因公司在油塘駐腳,出入不太方便。且改建成住宅,可方便於市區上班之上班族,起碼到觀塘上班,乘地鐵,僅一、兩個站距離。

6) 大角咀、土瓜灣工廠,由於工廈較零星,且位置較偏,亦大可轉作住宅用。且長遠看,因有鐵路來往中環,重建後之住宅,對上班族,亦具吸引力。

7) 深水步區,包括荔枝角、長沙灣等,只需保留荔枝角工廠區,而此工廠區,全數改建成商廈。而長沙灣一帶有零星工廠大廈,則重建成屋苑較佳

或者朋友會問,像柴灣、黃竹坑土地轉住宅樓,那原來公司如何辦?倘是寫字樓,撇除柴灣、黃竹坑,港島區,實不乏寫字樓供應。但工廠的話,以港島土地之緊,留在港島實沒意思,且也看不出有非留在港島不可之因由。換言之,即使搬到新界,亦非下下策也。至於大角咀、土瓜灣、油塘、長沙灣,情形也同樣:對寫字樓,觀塘、新蒲崗、荔枝角,重建後之商廈,應能滿足需求,而工廠、貨倉這些,搬到新界就可。

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