2016年2月2日 星期二

樓市的規律

之前一連幾篇述及樓市。筆者說過萬事皆有規律,樓市也是。而規律是什麼?比如說,物業之位置,是決定物業價值之關鍵。這只要舉一個例子,即可說明:半山物業與大嶼山物業,哪一具價值些?不消說,前者是也。

道理很簡單:半山一下山就是中環,交通較為方便,甚至不用乘車,也可往返。大嶼山呢?一是要坐渡輪,要跨越大海,而另一方法是沿青馬大橋入東涌。兩者皆非常麻煩,對外進出,不便至極。

假定要租出物業,也明顯些:半山樓放租,要找租客相對容易,蓋某某集團董事陳生、楊生之類,在中環上班者,會考慮住半山。大嶼山對此等人群,隔涉也。而大嶼山離市區遠外,人煙亦稀少,需要租住大嶼山物業者,寥若晨星。

看回香港歷史,樓價分佈大致如上述,即以中環作中心,越遠離者,其物業價值,亦相應較低。比如天水圍的物業,以半山的價錢出售,買家都會說:發神經!沙頭角的物業,以半山的價錢放售,買家亦都會說:發神經!何也?曰:離市區太遠矣。

除了香港,世界各地也是:紐約市最值錢的物業,不消說,曼哈頓是也;東京都的物業,也一定比埼玉縣值錢。

當然在大升市之時,物業真正價值,是不容易見到。正如巴菲特說過,只有退潮時,大家才會知道誰在裸泳。也即是說,樓市不振時,半山、西環、北角的物業,再跌會有個譜,而大嶼山、天水圍、沙頭角者,則會是大跌市時,行情最慘淡者。

沒有留言:

張貼留言