2015年11月1日 星期日

樓市關鍵:利率、聯匯

在撰及地區經濟重新定位時,好些朋友問及筆者,對樓市的看法。筆者給的答案是:從金融下手才能治本。什麼意思?具體去說,是要把利率提高到一個程度──筆者看要雙位數字,約20%左右。倘不奏效,30%、40%、50%......甚至200%、300%、1000%、10000%也要升。

筆者不同意說樓價升大升是因供應不足:其一,香港目前人口增長速度,對比起數十年前,差太遠;其二,是否說多找地建就可?找地,那些在郊野公園建樓之想法,是白痴之建議,蓋香港郊野公園,大體是偏遠山頭,水塘區,建通路也有困難;且就算在合適地方建,多出來之供應,也不足以壓抑樓價。其三,那些多出來之需求,實因借貸太易,貨幣供應太多,而何以如此?利率太低才是根源。

應要指出,供求關係之影響,正常不會把樓價,推升得太離譜。而倘升得太大、太高,原因只有一個,就是貨幣泛濫。貨幣泛濫很多時候,是伴隨著利率低企而來。一個例子是,八十年代日本樓市泡沬,真正原因是,日本政府把利率調得太低,導致借錢太易;而泡沬爆破,則是「架仔」政府把利率上調,而上調時日本樓價,已高處不勝寒。

說到這裡,朋友也預料到,倘香港刻下把利率上調,不管調整多少,港樓市必崩盤。這是無可避免,問題是香港人,究竟是想樓價升,還是樓價跌?凡事也有代價。

然要把利率上調,在香港,則不得不觸及聯繫匯率制度:在聯繫匯率下,香港利率是跟著美國走,美國升息香港就跟隨升,美國跌,香港就要跌。由此不難理解,香港目前超低利率之原因。要改變聯繫匯率制度,香港才有機會升息。但問題是,香港一眾財金官員,有改變之思維否?

倘香港一眾主事官員,仍堅持聯匯制度不變、不改,則樓價,是不用指望可穩定。

沒有留言:

張貼留言